Что такое обратная аренда?

Обратная аренда предполагает, что арендой помещения занимается управляющая компания, часть прибыли, как правило, четко фиксированная, передается собственнику жилья. Еще один нюанс, такие схемы предпочитают компании-застройщики, которые и создают в своей структуре «дочку» — управляющую фирму. Средний срок такого договора – 10 лет, но существует возможность его продления.

В отличии от обычных компаний, работающих посредниками на рынке аренды, управляющая компания в схеме обратной аренды отдает не процент от реального дохода, а оговоренную сумму. Фактически это – рента. Но распоряжаться своим жильем владелец сможет лишь после завершение договора. Тогда у него есть выбор: жить в квартире или доме самому, найти самостоятельно квартиросъемщиков или продлить договор обратной аренды. Такой способ получение прибыли от недвижимости сравнительно молод. Известен он с 1976 года и появился сначала во Франции. Государство внедрило схему обратной аренды для развития туристической отрасли. Ныне обратная аренда используется и в других странах Европы, например в Италии, Испании, Швейцарии. Как правило, для этой схемы обычно используется достаточно престижное жилье: апартаменты, студии, виллы. Насколько мне известно в Украине обратной аренды пока не существует и самой выгодной схемой по прибыльности является сдача квартиры на сутки.

Плюсы схемы «обратная аренда»:

1. 1. Прибыль, собственник недвижимости получает регулярно (раз в месяц или квартал) и она не зависит от наличия реальных арендаторов. Годичная прибыль колеблется в районе четырех-пяти процентов от цены недвижимости. К тому же, в ежемесячные выплаты вносится поправка на инфляционные процессы.
2. 2. Государство гарантирует льготы при налогообложении недвижимости. Граждане страны, где приобретена недвижимость, платят пониженный налог на недвижимость каждый год. К тому же любой инвестор, вкладывающий деньги в покупку жилья по схеме обратной аренды, оплачивает нотариальные услуги в размере трех с половиной процентов, а не восьми, как обычно.
3. 3. Возможна продажа жилья без ограничений в сроках. Обязанность владельца при продаже возместить НДС.
4. 4. За все возможные проблемы с недвижимостью несет ответственность управляющая компания, она же отвечает за сохранность жилья, его ремонт, оплату коммуналки, количество и надежность квартиросъемщиков.
5. 5. Привлекательна схема обратной аренды для ипотечного кредитования, она дает возможность выплатить из прибыли больше половины кредита. Если Вы приобрели квартиру с одной спальней в Альпах (Франция), ее ориентировочная цена около 240 тысяч евро, то с помощью прибыли от обратной аренды Вы перекроете большую часть выплат.
6. 6. Собственник жилья может использовать другие объекты обратной аренды, находящиеся в управлении компании, для отдыха или отпуска.

Минусы:

• 1. Естественно, посредники получают значительно больше, чем платят собственнику, ведь из своей прибыли они перекрывают периоды, когда жилье пустует или возникают проблемы с оплатой, необходимость ремонта.
• 2. В жилье под схемой «обратная аренда» Вы не сможете жить постоянно. Сроки пользования недвижимости в таких случаях – только шесть недель, если не меньше. Не исключены варианты, когда владелец может приехать только в будние дни или не «в сезон».
• 3. Существует вероятность нечестности компании застройщика, которая может сэкономить на качестве и неоправданно завысить стоимость жилья.
• 4. Снижение налогов при использовании схемы обратной аренды предусмотрено только на ее родине – во Франции. Остальные государства, где распространен этот способ получения прибыли от недвижимости, предлагают не такие хорошие условия.