Що таке зворотня оренда?

Зворотня оренда передбачає, що орендною діяльністю займається управляюча компанія, частина прибутку, як правило, чітко фіксована і передається власникові житла. Ще один нюанс, такій схемі віддають перевагу будівельні компанії, які створюють у своїй структурі “дочку” – управляючу фірму. Середній термін такої угоди – 10 років, але існує можливість його продовження.

На відміну від звичайних компаній, які працюють посередниками на ринку оренди, управляюча компанія в схемі зворотної оренди віддає не відсоток від реального доходу, а узгоджену суму. Фактично це – рента. Проте розпоряджатися своїм житлом власник зможе лише після завершення угоди. Тоді в нього є вибір: жити в квартирі або будинку самому, знайти самостійно орендарів або продовжити угоду зворотної оренди. Такий спосіб отримання прибутку від нерухомості відносно молодий. Відомий він з 1976 року і спочатку з’явився у Франції. Держава впровадила схему зворотної оренди для розвитку туристичної галузі. Нині зворотня оренда використовується і в інших країнах Європи, наприклад у Італії, Іспанії, Швейцарії. Як правило, для цієї схеми зазвичай використовується досить престижне житло: апартаменти, студії, вілли. Наскільки мені відомо в Україні зворотної оренди наразі не існує, а найбільш вигідною схемою за прибутковістю є здача квартири на добу.

Плюси зворотної оренди:

1. 1. Прибуток, власник нерухомості отримує регулярно (раз на місяць або квартал) і він не залежить від наявності реальних орендаторів. Річний прибуток коливається близько чотирьох-п’яти відсотків від ціни нерухомості. Крім того, до щомісячних виплат вноситься поправка на інфляційні процеси.
2. 2. Держава гарантує пільги при оподаткуванні нерухомості. Громадяни країни, де була придбана нерухомість, сплачують знижений податок на нерухомість щороку. Крім того, будь-який інвестор, який вкладає гроші у покупку житла за схемою зворотної оренди, оплачує нотаріальні послуги у розмірі трьох з половиною відсотків, а не восьми, як звичайно.
3. 3. Можлива продаж нерухомості без обмежень у термінах. Зобов’язаність власника при продажу відшкодувати ПДВ.
4. 4. За всі можливі проблеми з нерухомістю відповідає управляюча компанія, вона ж відповідає за збереження житла, його ремонт, оплату комунальних послуг, кількість і надійність орендарів.
5. 5. Приваблива схема зворотної оренди для іпотечного кредитування, вона дає можливість виплатити з прибутку більше половини кредиту. Якщо Ви придбали квартиру з однією спальнею в Альпах (Франція), її орієнтовна ціна близько 240 тисяч євро, то за допомогою прибутку від зворотної оренди Ви покриєте велику частину платежів.
6. 6. Власник житла може використовувати інші об’єкти зворотної оренди, які знаходяться у керівництві компанії, для відпочинку або відпустки.

Мінуси:

• 1. Звісно, посередники отримують значно більше, ніж платять власникові, адже зі свого прибутку вони покривають періоди, коли житло порожніє або виникають проблеми з оплатою, необхідність ремонту.
• 2. У житлі за схемою «зворотня оренда» Ви не зможете жити постійно. Терміни використання нерухомості в таких випадках – лише шість тижнів, якщо не менше. Не виключені варіанти, коли власник може приїхати лише у робочі дні або не «в сезон».
• 3. Існує ймовірність нечесності будівельної компанії, яка може заощадити на якості і необґрунтовано завищити вартість житла.
• 4. Зниження податків при використанні схеми зворотної оренди передбачено лише у Франції. Інші країни, де поширений цей спосіб отримання прибутку від нерухомості, пропонують не такі вигідні умови.